หมวดหมู่
โดนสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดิน ต้องทำยังไง? มีสิทธิหรือเสียสิทธิอย่างไรบ้าง
เขียนโดย ศุภสิน เจียรพาณิชย์พงศ์
อัพเดทเมื่อ May 6, 2025
ครั้งหนึ่ง เคยมีลูกความเข้ามาปรึกษาว่าจ้างให้ทนายฟูช่วยดูแลคดีข้างบ้านปลูกบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่แถวจังหวัดตราด ในวันนี้ สำนักงานทนายความ Custody เลยอยากจะเขียนและแนะนำเป็นไว้เป็นอุทาหรณ์กันสักหน่อยว่าเราจะสามารถทำอย่างไรได้บ้าง และจะต้องทำอะไรบ้าง
ขั้นตอนในการดำเนินการกรณีโดนสร้างบ้านรุกล้ำ
1. ตรวจสอบว่าเป็นกรณีโดนสร้างบ้านรุกล้ำจริงก่อน
อย่างแรกที่คุณต้องทำ คือ ยื่นขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ เนื่องจากบางครั้ง เราอาจจะเข้าไปผิดไปเองว่าข้างบ้านนั้นรุกล้ำเข้ามา อาจมีสาเหตุเนื่องมาจากตอนเราซื้อที่ดินเราไม่ทราบแนวเขตที่แน่ชัด หรือตัวอย่างคดีที่ทนายได้เคยเจอะเจอมา คือ ลูกความได้รับมรดกมาจากพ่อ โดยตนเองจำได้ว่าที่ดินของพ่อกว้าง 30 ก้าว เนื่องจากตนกับพี่น้องเคยเดินนับก้าวด้วยกันสมัยเด็ก ปรากฏว่าได้ว่าจ้างทนายฟูเข้าไปช่วยเจรจากับที่ดินข้างเคียง ซึ่งต่อมาได้มีการรังวัดกลับกลายเป็นว่าเขาไม่ได้รุกล้ำเสียแต่อย่างงั้น ทำให้เสียค่าว่าจ้างทนายโดยใช่เหตุ
ดังนั้น ทนายฟูแนะนำว่าอย่างแรกเลยคือ “ไปยื่นขอรังวัดสอบเขต” เสียก่อน เพราะถึงอย่างไร มันก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เพราะเมื่อคดีขึ้นสู่โรงศาล ก็คงหนีไม่พ้นศาลท่านสั่งให้ไปดำเนินการรังวัดสอบเขตเสียอยู่ดี เว้นแต่ว่าที่ดินตรงนั้นมีสภาพไม่สามารถรังวัดได้ เช่น เป็นบ่อน้ำ หรือมีการปลูกสร้างบ้านแออัดติดกันจนไม่สามารถรังวัดได้
2. พยายามพูดคุยและเจรจาเบื้องต้น
เมื่อได้ดำเนินการรังวัดสอบเขตแล้ว เป็นที่แน่ชัดว่าข้างบ้านเราได้ปลูกสร้างบ้านเข้ามาในที่ดินของเราจริง อย่างที่สองที่คุณจะต้องทำ คือ พยายามพูดคุยและเจรจาให้เขารื้อถอนออกไป หรือจับทำสัญญาให้เขาใช้เงินเป็นค่าใช้ที่ดินรายเดือนหรือรายปีก็ว่ากันไป เพราะหากคุณสามารถพูดคุยและสามารถตกลงกันได้ นั้นหมายความว่าคุณสามารถประหยัดค่าทนายความไปได้หลายหมื่นบาทเลยทีเดียว
แต่หากไม่สามารถคุยกันได้แล้ว ก็คงหนีไม่พ้น การฟ้องร้อง เป็นขั้นตอนสุดท้าย
3. ใช้การฟ้องร้องเป็นทางเลือกสุดท้าย
ในเรื่องของการฟ้องร้อง ทนายฟูขออนุญาตใช้พื้นที่ตรงนี้อธิบายหลักกฎหมายให้เข้าใจกันเสียหน่อยว่า คุณในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิอย่างไร และอาจเสียสิทธิอย่างไรได้บ้าง
อย่างแรกที่ต้องเข้าใจ คือ โดยหลักหากสิ่งที่รุกล้ำไม่ใช่ “บ้านที่เป็นส่วนอยู่อาศัย” แต่เป็นอย่างอื่น เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ถังส้วม หรือรั้วบ้าน ก็ตาม คุณสามารถฟ้องเขาได้ทั้งหมด โดยอาจจะฟ้องให้เขารื้อถอน ทำให้ที่ดินกลับสู่สภาพเดิมหรือให้เขาชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนก็ได้ แล้วแต่คุณจะพอใจ
แต่หากสิ่งที่รุกล้ำเป็น “บ้าน” ซึ่งหมายถึงเฉพาะส่วนที่ใช้อยู่อาศัยเท่านั้น อย่างนี้จะมีกฎหมายกำหนดแยกเป็น 2 กรณีดังนี้
1. เขาสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาโดยสุจริต
กรณีแรก เขาสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาโดยสุจริต หรือสร้างรุกล้ำเข้ามาโดยเชื่อว่าเป็นที่ของตน อย่างนี้ คุณทำได้เพียงฟ้องให้เขาใช้เงินค่าที่ดินเพียงเท่านั้น แต่ไม่มีสิทธิฟ้องให้เขารื้อถอนออกไป
ตัวอย่างคำพิพากษาที่ศาลตัดสินว่า “สุจริต”
จำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ต้องดูเจตนาของจำเลย ถ้าขณะสร้างอาคารจำเลยเข้าใจว่า เป็นที่ดินของตนเองย่อมถือว่าจำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์ โดยสุจริต พฤติการณ์ที่จำเลยได้สร้างอาคารอยู่ในรั้วคอนกรีตที่ได้ ครอบครองกันมาหลายปี ย่อมถือได้ว่าจำเลยไม่รู้ว่าตรงบริเวณ ที่จำเลยสร้างอาคารนั้นเป็นที่ดินของโจทก์ แม้ในขณะจำเลย สร้างอาคาร จำเลยยังมิได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และได้สร้างความกว้างของหน้าอาคารมากกว่าที่ขอไว้ตาม แบบแปลนและก่อนสร้างจำเลยจะมิได้ทำการรังวัดตรวจสอบ เขตที่ดินเมื่อไปพบหลักเขตก็ตาม ก็ยังไม่ถือว่าจำเลยกระทำ โดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงซึ่งเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต
2. สร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาโดยไม่สุจริต
สำหรับกรณีที่สอง เขาสร้างบ้านรุกล้ำเข้ามาโดยไม่สุจริต (รวมถึงประมาทด้วย) คุณสามารถฟ้องให้เขาชดใช้เงินและให้เขารื้อถอนไปได้
ตัวอย่างคำพิพากษาที่ศาลตัดสินว่า “ไม่สุจริต”
จำเลยทราบดีว่าที่ดินข้างเคียงมีเจ้าของและที่ดินของจำเลยกับที่ดินข้างเคียงเป็นที่ดินมีโฉนด ก่อนทำการก่อสร้างจำเลยควรรังวัดสอบเขตให้ตรงกับโฉนดที่ดินของจำเลยเสียก่อน แต่จำเลยไม่กระทำจึงเป็นการก่อสร้างตามอำเภอใจ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงทราบแล้วไม่คัดค้านหาได้ไม่ เพราะไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องรังวัดตรวจสอบเขตที่ดินในขณะที่จำเลยทำการก่อสร้างเมื่อตึกแถวที่จำเลยก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ จึงเป็นการกระทำโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของจำเลย ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต จำเลยจะอ้าง ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคแรกไม่ได้.
เมื่อจำเลยทั้งสามไม่พบหลักเขตที่ดินด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองก่อนหรือขณะทำการก่อสร้างอาคาร จำเลยทั้งสามก็ไม่เคยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินหรือแจ้งแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ไประวังแนวเขตที่ดิน การที่จำเลยทั้งสามปลูกสร้างอาคารถาวรลงในที่ดินของตนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสองจึงเป็นการกระทำโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและถือว่าไม่สุจริต
ที่ดินของโจทก์และของจำเลยที่ 1 อยู่ติดกันเป็นที่ดินว่างเปล่า ไม่มีรั้วหรือเครื่องหมายแสดงแนวเขตไว้การที่จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารพิพาทลงในที่ดินของ จำเลยที่ 1 โดยเพิกเฉยไม่ตรวจสอบแนวเขตที่ดินด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ให้แน่นอนเสียก่อน จึงเป็นการ กระทำที่ส่อแสดงถึงความไม่รอบคอบและประมาทเลินเล่อ นอกจากนี้ในการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทต่อเทศบาล ก็ไม่ปรากฏหลักฐานสำเนาโฉนดที่ดินและบัตรประจำตัวประชาชน คงมีแต่หนังสือให้ความยินยอมให้ก่อสร้างของโจทก์ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดินข้างเคียงเท่านั้น ซึ่งปรากฏว่าลายมือชื่อ ของโจทก์เป็นลายมือชื่อปลอมพฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่า จำเลยทั้งสองรู้หรือควรจะรู้แต่ต้นแล้วว่าอาคารพิพาท รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ถือได้ว่าจำเลยทั้งสอง ก่อสร้างอาคารพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต โจทก์จึงมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารพิพาทได้
***เนื่องจากกฎหมายดังกล่าวครอบคลุมแค่เรื่องปลูกสร้างรุกรล้ำ ดังนั้น หากเป็นกรณีข้างบ้านติดเติมบ้านเดิมที่มีอยู่แล้วรุกล้ำเข้ามา คุณสามารถฟ้องให้เขารื้อถอนได้ทุกกรณีโดยไม่ต้องไปสนใจว่าเขาจะสุจริตหรือเปล่าแต่อย่างใด***
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บัญญัติว่า
“บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”
ติดต่อสำนักงานทนายความ
ปรึกษาคดีเบื้องต้นฟรี
